서울에서 전세 살다가 결국 경기도 아파트를 매입하게 되었습니다. 시댁에서 가까운 군포시 산본과 당동, 안양 평촌 범계 등을 두고 고민하다가 최종적으로 결정한 것이 군포 당동 주공2단지 아파트인데요. 이 아파트를 선택한 이유는 가격대비 아래와 같은 장점 때문이었습니다.
먼저 당동 주공 아파트의 장점은
1. 역세권이다.
1호선 당정역에서 도보 거리에 위치해 있습니다. 당동 2단지 주공아파트는 도보 10분 내외, 당동 3단지 주공아파트는 5분 내외, 그리고 당동 4단지 주공 아파트는 도보 5~10분 사이 거리입니다.
1호선 지하철 당정역에서 2정거장 거리인 금정역에서 4호선으로 환승하기 편합니다. 환승이 계단을 오르지 않고 바로 맞은편 문으로 이뤄집니다. 향후 금정역에 예정된 GTX C노선과 서울역 급행을이용하기 수월합니다.
당동 주공아파트 2단지에서는 버스정류장이 도보 5분 이내 거리입니다. 노선이 풍부한게 장점입니다. 가까운 안양, 의왕, 안산, 시흥은 물론 서울 강남, 판교, 구로디지털단지, 가산디지털단지 1시간 내 출퇴근이 가능합니다.
참고로 당동 주공2단지 아파트의 로얄동은 209동, 208동, 210동입니다. (앞이 트인 동들이라 5층 이상부터 괜찮은 전망을 조망할 수 있습니다. 고층은 골프장이 한눈에 내려다보이는 뷰입니다.)
2. 편의시설이 잘 구비되어 있다.
아파트에서 도보 거리에 아래와 같이 초중고교, 편의점과 대형마트, 공원과 체육센터 골프장 등이 있습니다.
학교: 용호초등학교, 용호중학교, 용호고등학교
(* 용호고등학교는 경기도 상위 20프로 학군에 속한다고 합니다.)
마트: GS25 편의점, GS수퍼마켓, 이마트 트레이더스, 한국유통
번화가: 평생학습원 사거리(당동 로데오거리) 각종 상점과 맛집들
공원 체육시설: 군포국민체육센터(수영장, 탁구장, 요가실, 헬스장, 문화교실), 복합생활스포츠타운(배드민턴장, 테니스장, 농구장, 풋살장), 안양CC 골프장둘레길
강좌문화센터: 군포시평생학습원
종합병원(대학병원): G샘병원(차로 5분), 원광대 산본병원(차 10분), 한림대 성심병원(차 15분), 서울대 분당병원(차 30분)
3. 수도권에서 공기가 좋은 편이다.
10년 전쯤부터 미세먼지가 한국의 주요한 문제 중 하나로 떠올랐습니다. 호흡기 질환 발병도 증가하였습니다. 이러한 환경 건강 문제로 서울, 경기도 숲세권 아파트의 인기가 높아지기 시작했습니다.
군포 당동 주공2단지 아파트는 경기도 숲세권 아파트입니다. 지도를 보면 왼쪽으로 수리산 도립공원이 5km, 오른쪽으로는 오봉산 2km, 백운산이 10km 이내 거리에 있습니다.
가깝게는 복합생활스포츠타운, 안양CC 골프장 둘레길, 당정근린공원으로 이어지는 녹지공간이 도보거리에 있어 산책하기에 좋습니다.
지저분한 전선들이 지중화 되어 있는 모습도 마음에 듭니다. (과거 군포시 사업으로 산본, 당동 등 일부 지역 전선들이 지중화 되었습니다.)
경험상 군포시 안에서도 금정역, 군포역 주변 나아가 인근 안양시 인덕원 평촌 등지 아파트의 경우 공기가 고여있는 편입니다. 교통과 서울 접근성이 더 좋은 대신, 교통량에 비해 도보거리내 녹지 비율이 낮고 대기 순환이 잘 안되는 특성을 가지고 있어 그런듯 합니다.
위 지역들을 함께 살펴 보다가 최종적으로 숲세권인 당동 주공아파트를 선택한 이유입니다.
4. 쓰레기 시멘트 아파트 문제에서 자유롭다.
IMF사태 이후 환경부는 폐기물관리법 시행령을 개정해 각종 산업폐기물을 재활용할 수 있는 길을 열어주었습니다. 이로인해 1999년부터 일본산 폐기물을 섞어 만든 시멘트가 아파트 건축 재료로 사용되기 시작하였습니다.
2000년 이후 한국에서 아토피 등 피부질환이 늘어나기 시작하고 각종 암 발병률이 증가하기 시작한데는 이러한 일본산 쓰레기 시멘트에 원인이 있다는 지적이 있습니다.
특히 2011년 후쿠시마 원전 사고 이후에는 일본 방사능 문제까지 더해지고 있는 상황입니다. 건설 재료로 들어가고 있는 일본산 석탄재 폐기물의 수입량은 2010년을 기점으로 급증했다고 합니다. (2009년 일본산 폐기물 2050톤 수입 -> 2010년 일본산 폐기물 96만1700톤 수입으로 약 460배 증가)
폐기물 수입량은 일본 후쿠시마 원전 사고가 있었던 2011년 이후에도 계속 증가했는데요. 현재까지 매년 100만톤이 넘는 일본산 폐기물이 우리나라에 유입되고 있다고 합니다.
건강에 신경을 많이 쓰는 아파트 구매자라면 몇가지 대응 수단이 있겠습니다. 향후 일본산 폐기물 수입이 금지될때까지 좀 더 비싸더라도 고품질 시멘트를 사용한 아파트를 구매하든지, 적어도 2010년 이전 지어진 아파트를 구매하는 방법이 있습니다.
당동 주공2단지 아파트는 준공이 1997년이라는 점에서 방사능 안전 범위안에 있습니다.
5. 1000세대 규모 소형 평수로 판매가 쉬운 편이다.
당동 주공2단지 아파트는 소형 평수로 구성되어 있습니다. 공급면적 21평형/전용면적 49제곱미터(15평) 600세대
+ 공급면적 24평형/ 전용면적 59제곱(18평)미터 400세대 총 1000세대 규모입니다.
24~25평형 아파트는 3인 가족에 인기가 많은 평수입니다. 또한 소단지보다 대단지 아파트의 인기가 보다 높습니다. 그에는 저렴해지는 관리비, 생활 인프라 등 몇가지 이유가 있습니다.
당동 주공2단지 아파트는 대규모 단지에 소형 평수로 매매가 활발한 편입니다. 무엇보다 가격이 비교적 저렴한 편인데요. 2019년 하반기 실거래가 기준 49제곱미터(21평형 방2 복도식) 2억원 내외, 59제곱미터(24평형 방3 계단식) 3억원 내외 수준에서 형성되어 있습니다.
가격 비싼 중대형 아파트에 비해 판매가 쉬운 편이라 할 수 있겠습니다.
+ 6. 그외 장점
직접 살아보니 아파트를 튼튼하게 지었고 층간소음이 적은편입니다.(단, 동이나 이웃 입주민의 성향에 따라 차이가 있을 수 있습니다.)
자동문(보안문)이 설치되어 있다는 점,
지하주차장이 2층까지 있고 다른 1기 신도시 아파트들에 비해 주차하기가 비교적 수월합니다.
반면 당동 주공2단지 아파트의 단점은
1. 준공 20년이 넘은 아파트다.
위에서 다루었듯 당동 주공2단지 아파트는 90년대 후반인 1997년 지어진 아파트입니다. 준공 20년이 지난 구축 아파트이기 때문에 아무래도 수도관 등이 신축아파트보다 노후했습니다.
1기 신도시 경우처럼 1994년도까지 지어진 아파트들은 정부 지원으로 수도 배관이 교체된 곳이 다수입니다.
(참고로 1994년까지는 수도관 재료로 부식이 더 잘되는 아연관을 사용했고 1995년 지어진 아파트부터는 스테인리스관을 사용했다고 합니다. 스테인리스강관은 정부의 수도관 교체 지원대상이 아닙니다.)
당동 주공2단지 아파트의 경우 1997년 지어진 아파트로 처음부터 스테인리스관을 사용하였고 관리가 잘 되었는지 수돗물 색이 투명합니다.
그래도 수질에 민감한 분이라면 개인적으로 필터 사용을 추천드립니다. 제 경우 만일을 위해? 샤워기와 씽크대 수도 꼭지 등에 염소 및 녹물 제거 필터를 설치할 예정입니다.
2. 입주자 대표회의에 관심을 가지는 사람이 적다.
2019년 현재 일부 동대표 공석으로 아파트 입주자 대표회의(비유하자면 국회)가 구성되지 못한 상태입니다. 그만큼 입주자 대표에 관심을 가지는 입주민 비율이 낮은 듯 보입니다.
이는 당동 주공2단지 아파트의 평수가 소형(전용면적 49제곱미터, 59제곱미터 두가지)으로 전세 사는 신혼부부 비중도 상당수이기 때문인 듯 합니다. 보통 조용히 몇년 살고 이사가는 분들의 경우 입주민 대표회의나 관리사무소가 어떻든 큰 관심을 가지지 않죠.
관리사무소가 입주민 대표를 대신하고 있는 상황입니다. 아파트 계약 전 관리사무소에 전화를 해 몇가지 기본 질문을 드린적이 있는데요. 전화받는 직원의 말투가 기본적으로 고자세이고 불친절했습니다.
만일 입주민 대표에 문제가 있거나 관리사무소 직원이 일반 입주민에게 불친절하게 굴어도 불이익이 적어 보입니다. 개선이 필요합니다.
3. 용적률이 200%를 넘는다. (+ 그러나 리모델링 가능성이 높은 군포 역세권 아파트다.)
네이버 부동산 단지정보의 용적률, 건폐율 주차대수 등이 오류가 많다고 해서 부동산에 직접 문의해 보았습니다. 그 결과 당동 주공2단지 아파트의 용적률은 소수점을 제외하고 219%였습니다.
(주변 당동 주공3단지 아파트와 당동 주공4단지 아파트의 실제 용적률도 220~250% 내외입니다.)
아파트 준공 30년 이후(당동 주공2단지의 경우 2030년 내외) 재건축을 고려할 때 용적률이 보통 200% 미만인 것이 유리한데요.
용적률이 100%를 넘어갈 경우 재건축시 추가 부담금이 발생하기 시작하기 때문입니다. 서울의 경우는 아파트 가격 상승폭도 그만큼 커서 용적률이 200%를 넘어도 여러가지 방식으로 재건축을 진행하곤 합니다.
(다만 2010년 전후 본격 지어지기 시작한 35층 이상 고층 주상복합 아파트들의 경우는 철거도 어렵고, 아무리 서울이라도 재건축이 어렵습니다.)
아예 지방으로 내려가면 주요 대도시를 빼놓고는 용적률이 높을 경우 재건축 자체가 어렵다고 볼 수 있습니다.
서울 이외 수도권의 경우는 애매한데요. 경기도 아파트의 경우 역세권이고 학교나 체육시설, 대형마트 등 인프라가 잘 구비되어 있을 경우 재건축 추진 확률이 높아집니다.
사실 1990년대 이후에 지어진 대부분의 아파트가 용적률이 보통 200~250%사이입니다. 이 경우 입주민과 건설사가 재건축으로 이익을 보기 어렵기 때문에 1대1 재건축이나 리모델링을 고려하는 경우가 늘고 있습니다.
현재 리모델링 관련 법에 따르면 15층 미만은 2개층, 15층 이상은 3개층까지 수직증축할 수 있습니다. 또한 면적은 전용 면적의 40% 이내까지 늘릴 수 있고 세대수는 기존 세대수의 15% 이내까지 늘릴 수 있습니다.
아직 수직증축 허가 받기가 어려워서 수평증축을 한 사례가 더 여러개입니다. 당동 주공2단지의 경우는 어느 쪽이든 상관 없겠네요. 2010년대 이후 지어진 아파트들처럼 35층이 넘는 고층이 아니라서 수직 증축 여력도 충분하고 동 간격이 넓어서 수평증축 하여도 괜찮겠습니다.
사실 10년 뒤 상황은 속단하기가 어려운데요. 그때는 군포를 포함 서울 경기의 입지 좋은 곳은 이미 포화상태라, 재건축이나 리모델링 용적률 기준이 지금보다 완화될 확률이 높습니다. 또한 리모델링 기술도 발전하겠습니다.
당동 주공아파트의 경우 준공 30년차이자, GTX-C 금정역 완공 예정인 2027년을 전후로 리모델링이 추진되기 시작할 확률이 높겠습니다. 미래 당동 주공 아파트가 자이, 힐스테이트 등 신축 아파트로 거듭나길 기원합니다.
4. 서울, 과천, 안양보다 아파트 가격 상승이 비교적 적다
현재 2019년 하반기 시세 기준, 당동 주공아파트는 투자용이라기보다는 실거주용 아파트에 가깝습니다. 서울, 과천, 안양보다 아파트 가격 상승폭과 하락폭 변동이 적습니다.
군포시는 주거형태에서 아파트 비율이 80프로가 넘어 전국에서도 열 손가락안에 들 정도로 높습니다. 살기 좋은 요소지만 1기 신도시 산본을 비롯 25년 이상 노후아파트 비율이 높습니다.
재건축이나 리모델링하기에는 아직 여력이 남았고 그렇다고 신규 아파트 분양 물량은 다른 지역에 비교해 적습니다. 이는 다른 곳보다 아파트 가격을 흔드는 투자(투기) 수요의 진입이 적다는 뜻이기도 합니다.
참고로 군포시의 준신축, 신축 아파트 물량은 2019년 기준 아래 정도입니다.
삼성마을 2000여세대(입주완료), 송정지구 2500여세대(입주중), 금정역힐스테이트 1000여세대(입주예정), 대야미 5000여세대(분양예정), 군포역10구역 1500여세대(분양예정)
아파트 신규(예정) 물량은 오히려 군포시 이웃 지역인 의왕에 많습니다. 북의왕 내손동 등에 재개발이 추진되고 있습니다. 군포 당동에서 거리가 가까운 편인 남의왕을 보자면 초평, 월암, 고천 등지에 뉴스테이 임대 아파트, 신혼희망타운 등 2500세대가 5년 내 예정되어 있습니다.
투자 목적이 일순위라면 상황을 살핀 후 더 비싸더라도 서울 아파트를 사는 것이 좋습니다. 혹은 경기도 트리플 또는 더블 역세권의 신축 아파트를 매입하는 것도 좋습니다.(상승때 많이 오르고 하락때 많이 떨어지는 곳들입니다.)
투자 목적은 두번째고 환경이 쾌적하면서도 서울 강남권 1시간 이내 입지 괜찮은 곳에서 실거주하고 싶다? 일단 집이란 살기 위한 곳이고 출퇴근 교통 좋고 공기 괜찮으면 된다?
그렇게 생각하는 타입일 경우 군포 당동 주공2단지 아파트 구매를 추천드립니다. 경기도에서 가성비가 손가락에 꼽을 정도로 괜찮은 아파트 중 하나입니다.
+ 수도권 미래 교통망의 핵심인 GTX를 생각하면, 군포 아파트들이 수혜권이겠습니다. 금정역 GTX C노선이 착공할때와 개통할 때, 당동 주공아파트를 비롯 교통 입지가 좋은 군포 역세권 아파트들이 상대적으로 가격 상승 혜택을 받을 확률이 높습니다.
서울 아파트 가격 폭등과 지방 인프라 부재로 경기도 수도권 지역에 30, 40대 인구가 많이 유입되고 있는 점도 군포 아파트 호재로 볼수 있습니다.
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